O Patria Investimentos quer avançar em uma nova etapa no mercado de fundos imobiliários. Depois de comprar e consolidar gestoras nos últimos anos, a casa agora mira a criação de FIIs maiores, com carteiras bilionárias e foco em setores específicos, como logística, shoppings, escritórios, renda urbana e crédito imobiliário.
Essa estratégia ganhou força após o movimento envolvendo o HGLG11, que se tornou o maior fundo imobiliário de logística da Bolsa depois de incorporar outros veículos do segmento. O fundo passou a ter quase R$ 10 bilhões em patrimônio líquido, criando uma espécie de “superfundo” dentro da indústria de FIIs.
A lógica do Patria é que fundos maiores têm mais capacidade de realizar operações relevantes sem afetar tanto a carteira, além de oferecer mais liquidez e maior estabilidade na distribuição de rendimentos.
Tamanho vira diferencial competitivo nos FIIs
Segundo Rodrigo Abbud, head de Real Estate do Patria, o porte dos fundos permite que a gestão faça movimentos maiores com menor impacto proporcional para os cotistas.
“Um investimento de R$ 500 milhões representa menos de 5% do patrimônio líquido da carteira, permitindo ao fundo realizar alguns tipos de operações que geram retornos adicionais para os cotistas sem prejudicá-los durante o processo”, afirma.
Para o executivo, fundos maiores também tendem a ter cotas com precificação mais estável e distribuição de dividendos mais previsível. Esse ponto pesa em um mercado no qual investidores buscam renda recorrente, liquidez e menor exposição a oscilações bruscas de ativos pequenos.
Hoje, o Patria administra aproximadamente R$ 40 bilhões em ativos imobiliários e quer replicar a lógica do HGLG11 em outros segmentos relevantes da indústria.
Mais de 30 fundos na prateleira
O movimento de consolidação começou antes. O Patria ampliou sua presença no mercado de FIIs após aquisições de casas e plataformas como CSHG, VBI Real Estate, Vectis, More, Bari, RBR e Genial, diretamente ou por meio de seus braços imobiliários.
Com essas operações, a casa passou a reunir mais de 30 fundos imobiliários. Parte deles tem teses semelhantes, o que abre espaço para combinações de portfólio e criação de veículos maiores.
“O foco é realizar a fusão e a combinação dos fundos para perseguir a estratégia de aumento do porte individual de cada veículo”, afirma Abbud. “Isso evita que o cotista fique preso a veículos pequenos e sem liquidez”, completa.
A avaliação é que a indústria de FIIs entrou em uma fase em que escala importa mais. Fundos menores podem ter dificuldade para atrair novos investidores, negociar ativos maiores e manter liquidez suficiente no mercado secundário.
Logística abriu caminho para shoppings
O segmento logístico foi o primeiro grande laboratório dessa estratégia. A combinação de HGLG11, LVBI11 e PATL11, com possibilidade de incluir futuramente o RBRL11, criou uma carteira de grande porte em galpões logísticos.
Agora, o próximo foco deve ser o setor de shoppings. A casa já teve aprovação para combinar os portfólios do RBR Malls e do Patria Malls, o que indica que a tese de fundos maiores também deve avançar nesse segmento.
A estratégia não se limita aos fundos de tijolo. O Patria também planeja combinar fundos de crédito imobiliário, especialmente aqueles indexados à inflação. A ideia é organizar melhor a prateleira de produtos e concentrar estratégias parecidas em veículos mais robustos.