Com o crescimento do mercado de leilões imobiliários no Brasil, que movimentou R$192 bilhões em 2024, segundo dados do setor, muitos investidores têm se interessado por imóveis leiloados. No entanto, uma dúvida comum entre os iniciantes é: como proceder quando o imóvel arrematado estiver ocupado?
Gustavo Amaral, CEO da Zipin, hub de investimentos imobiliários, explica que a desocupação de imóveis arrematados pode ocorrer de duas formas principais: amigável ou judicial. “A negociação direta com o ocupante é sempre a primeira opção e, muitas vezes, a mais eficaz. Oferecer um prazo razoável para a desocupação ou até mesmo uma ajuda financeira para a mudança pode evitar processos judiciais longos e custosos”, afirma o executivo.
Caso a negociação não seja possível, o arrematante pode ingressar com uma ação de imissão na posse, um processo judicial que garante ao arrematante o direito de ocupar legalmente o imóvel. Nesse caso, no entanto, é preciso considerar custos com advogado e taxas judiciais.
“Esse processo judicial visa garantir ao novo proprietário o direito de tomar posse do imóvel. Na maioria dos casos, o juiz concede liminar para a desocupação em 60 dias”, explica Gustavo Amaral.
É importante destacar que, em leilões judiciais, o próprio juiz responsável pelo processo expede o mandado de imissão na posse, o que pode agilizar a desocupação. Outra vantagem no caso dos leilões judiciais, são os custos, visto que não há necessidade de se ingressar com ação, de forma que a única despesa que o investidor tem em relação a custas judiciais, são as taxas do oficial de justiça. Já nos leilões extrajudiciais, o arrematante precisa ajuizar a ação autonoma, visto que o procedimento do leilão ocorreu fora das vias judiciais. “O prazo para desocupação varia, mas, em média, pode levar de 4 a 6 meses, levando em conta a tramitação do processo e o prazo concedido pelo juiz, podendo ser mais rápido em casos de desocupação amigável”, diz o executivo.
Vale ressaltar, que em ambos casos de modalidades de leilão, seja judicial ou extrajudicial, o arrematante precisará contar com apoio de uma assessoria jurídica especializada, visto que não é possivel dialogar com o judiciário através de advogados, e o sistema não funcionar se não for provocado. “Contar com um advogado experiente em leilões imobiliários é fundamental para orientar o arrematante sobre os procedimentos legais e evitar surpresas durante o processo de desocupação”, afirma.
O que verificar antes de dar o lance
Além disso, é essencial que o investidor verifique a situação do imóvel antes da arrematação. Informações sobre a ocupação geralmente estão disponíveis no edital do leilão ou podem ser obtidas por meio de outras diligencias. “O mais prudente é sempre assumir que o imóvel está ocupado, a menos que haja confirmação do contrário. Essa postura ajuda a planejar o investimento com mais realismo”, diz Gustavo Amaral.
Por fim, o executivo enfatiza que, apesar dos desafios, arrematar imóveis ocupados pode ser uma excelente oportunidade de investimento. “Com o devido preparo e orientação, é possível transformar um processo que parece complexo em um negócio lucrativo e seguro”, conclui o executivo da Zipin.
