Holdings familiares e estruturas profissionais de gestão de patrimônio têm ampliado a participação nas compras de imóveis de alto padrão em Itapema, no litoral de Santa Catarina. O movimento envolve unidades avaliadas em mais de R$ 50 milhões e substitui, em parte das transações, a aquisição direta por pessoas físicas.
A procura está relacionada à combinação de valorização imobiliária, escassez de terrenos frente ao mar e uso dos imóveis em estratégias de diversificação patrimonial. A expectativa de alterações na tributação sobre heranças e doações também tem levado famílias empresárias a revisar estruturas de sucessão e propriedade.
Em Itapema, uma das cidades com o metro quadrado mais valorizado do país segundo o índice FipeZap, empreendimentos de alto padrão passaram a atrair compradores organizados por meio de holdings patrimoniais e outros veículos societários.
Essas estruturas permitem centralizar a administração dos bens de uma família, estabelecer regras de governança e organizar a transferência do patrimônio entre gerações. A constituição de uma holding, porém, não elimina automaticamente tributos nem garante redução de custos, já que os efeitos dependem da estrutura adotada, da legislação estadual e das características de cada patrimônio.
Family offices administram US$ 3,1 trilhões
No mercado internacional, os chamados family offices administravam mais de US$ 3,1 trilhões em ativos em 2024, segundo estudo da Deloitte citado no material divulgado pela incorporadora Edify.
A projeção é que esse volume alcance US$ 5,4 trilhões até 2030, crescimento próximo de 74%.
Os family offices são organizações criadas para administrar os investimentos, a sucessão, a governança e outros interesses financeiros de famílias de elevado patrimônio. Embora possam utilizar holdings como parte da estrutura, os dois conceitos não são equivalentes.
Dados do Global Family Office Report 2025, do UBS, apontam que 44% das carteiras das famílias pesquisadas estavam alocadas em investimentos alternativos. O setor imobiliário representava 11% do total.
O levantamento também indicou interesse de parte dessas estruturas em aumentar a exposição ao Brasil. Segundo o relatório citado no release, 30% dos participantes pretendiam ampliar investimentos no país, acima dos percentuais atribuídos à Índia e ao México.
Mudanças no ITCMD estimulam planejamento
No Brasil, parte da demanda por estruturas patrimoniais está relacionada às discussões sobre o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, o ITCMD.
A reforma tributária estabeleceu mudanças gerais para o imposto, incluindo a progressividade das alíquotas. A aplicação prática depende de regulamentações e das leis aprovadas por cada estado.
Com isso, empresários e famílias de alta renda têm antecipado revisões patrimoniais, doações e processos sucessórios. Imóveis podem fazer parte dessa organização, mas não funcionam como proteção automática contra inflação, câmbio ou perdas financeiras.
Além da possível valorização, esses ativos apresentam custos de aquisição, manutenção, impostos e menor liquidez em comparação com aplicações financeiras.
Unidades chegam a R$ 54 milhões
Um dos projetos que busca atrair esse perfil de comprador é o Edify One, empreendimento em construção na orla de Itapema. As unidades chegam a R$ 54 milhões, segundo a incorporadora.
A NR Sports, empresa ligada à família do jogador Neymar Jr., participa da sociedade do projeto e é proprietária do terreno. O material divulgado pela empresa também informa que o atleta terá uma unidade no edifício e que a empresária e influenciadora Virgínia Fonseca está entre as compradoras.
Para Luiz Feitosa, diretor da Edify, o crescimento das aquisições por pessoas jurídicas aumentou o nível de exigência nas negociações.
“A entrada de CNPJs e holdings na aquisição de imóveis de luxo cresceu significativamente e muda a lógica da incorporação. Esse comprador exige auditoria do projeto, potencial de rentabilidade e proteção jurídica”, afirma.
De acordo com o executivo, análises documentais, estrutura societária, segurança jurídica e projeções de valorização ganharam peso nas decisões desse público.
A incorporadora Edify é formada por Bumaji Participações, Duo+ Participações, Feitosa Participações e NR Sports. Os valores investidos no empreendimento e o número de unidades já negociadas com holdings ou family offices não foram divulgados.
