O mercado de multifamily começa a ganhar escala no Brasil. O modelo, baseado em edifícios residenciais destinados exclusivamente à locação profissionalizada, já soma cerca de 14 mil unidades no país, com forte concentração em São Paulo.
Dados da Newmark apontam que o segmento movimentou R$ 1,1 bilhão em 2025 e deve ter crescimento superior a 30% no estoque de unidades nos próximos anos.
A expansão é puxada por grandes nomes do mercado imobiliário. Entre os principais operadores estão Greystar, Brookfield, Vila 11 e JFL, empresa ligada a Jorge Felipe Lemann.
Mesmo assim, o setor ainda está distante do tamanho observado em mercados mais maduros. Levantamento do GRI Institute indica que o multifamily representa menos de 0,1% dos aluguéis residenciais no Brasil.
São Paulo concentra 90% das unidades
A capital paulista virou o principal laboratório do modelo no país.
Cerca de 90% das unidades multifamily estão em São Paulo, onde a combinação entre alta demanda por moradia, concentração de renda, mobilidade urbana complexa e valorização imobiliária favorece a locação profissionalizada.
Diferentemente do aluguel tradicional, em que o imóvel costuma pertencer a um proprietário pessoa física, o multifamily funciona como uma operação empresarial. O prédio inteiro é destinado à locação, com gestão centralizada, manutenção padronizada e serviços voltados à experiência do morador.
A tese é simples: transformar moradia em operação de escala, com receita recorrente e gestão profissional.
Greystar prepara investimento de R$ 5 bilhões
Um dos movimentos mais relevantes do setor veio da Greystar.
A empresa americana anunciou uma parceria com a Cyrela e o fundo canadense CPPIB para investir R$ 5 bilhões na construção de 40 edifícios multifamily até 2029.
O plano reforça o interesse de investidores internacionais em um mercado ainda pequeno, mas com potencial de crescimento no Brasil.
Nos Estados Unidos, onde o modelo é mais consolidado, o multifamily responde por 47% do mercado de locação residencial. A comparação ajuda a dimensionar o espaço que o segmento ainda poderia ocupar no país.
Juros altos travam a oferta
A demanda por locação existe, mas a expansão esbarra no custo de capital.
A Selic em dois dígitos tem um efeito ambíguo sobre o setor. De um lado, torna a compra da casa própria mais difícil e favorece o aluguel. De outro, encarece a construção de novos empreendimentos e limita a capacidade de expansão dos operadores.
“O mercado de multifamily no Brasil poderia ser até cinco vezes maior se tivesse juros mais baixos”, afirmou André Lucarelli, vice-presidente sênior de investimentos da Brookfield no Brasil, à Bloomberg Línea.
A gestora canadense tem 2.800 apartamentos em operação no segmento e um portfólio total de 6.000 unidades, entre imóveis entregues e projetos em desenvolvimento.
Para Lucarelli, o problema principal não está na procura. “A demanda está ali. O que falta para a gente é oferta”, disse.
Setor passa da fase de construção para gestão
Depois dos primeiros anos de desenvolvimento, parte do mercado começa a entrar em uma fase mais operacional.
A Vila 11 atingiu esse ponto em 2025, quando o número de ativos em operação superou, pela primeira vez, os prédios ainda em desenvolvimento.
A companhia tem 17 prédios em operação e outros seis em desenvolvimento, todos por retrofit. O portfólio é voltado à média e alta renda em São Paulo, com aluguéis médios em torno de R$ 6.500, o que corresponde a uma renda familiar aproximada de R$ 19 mil.
Para Ricardo Laham, líder da Vila 11 e ex-Brookfield, os investidores começam a entender melhor os fundamentos do mercado residencial.
“Existe um interesse crescente no setor porque as pessoas estão entendendo mais os fundamentos do real estate de necessidade. O residencial é a prova de ciclos porque as pessoas precisam morar”, afirmou.
Brookfield aposta na classe média
A Brookfield segue uma estratégia diferente da de parte dos concorrentes.
Enquanto muitos projetos multifamily miram alta renda, a gestora canadense concentra esforços na classe média. Os apartamentos são majoritariamente de dois quartos, com aluguéis entre R$ 2.000 e R$ 3.000.
O público-alvo são famílias com renda mensal entre R$ 8 mil e R$ 10 mil.
“Nosso objetivo é escalar o negócio, e a classe média concentra hoje 40% da população brasileira. É um modelo que nos permite também expandir para cidades além de São Paulo”, afirmou Lucarelli.
A Brookfield já atua em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre, Salvador e Campinas. Goiânia e Brasília estão no radar para este ano.
JFL encontra demanda corporativa
Na JFL, o avanço do multifamily trouxe uma nova frente de crescimento: contratos B2B.
Há cerca de um ano e meio, a companhia criou uma área voltada a empresas que desejam alugar várias unidades, ou até prédios inteiros, para funcionários.
A demanda vem principalmente de companhias asiáticas, em especial chinesas, com escritórios em regiões como Itaim Bibi e Chácara Santo Antônio, em São Paulo. Essas empresas buscam moradia de alto padrão para executivos deslocados ao Brasil.
Em 2025, a JFL fechou um contrato de R$ 28 milhões nessa frente, considerado um recorde para o multifamily brasileiro. Hoje, o B2B já representa metade das locações das 600 unidades em operação da empresa.
“É uma estratégia que parece ter ainda mais espaço dentro desse mercado, e é onde investimos mais energia procurando novos ativos e oportunidades”, afirmou Lucas Cardozo, diretor de operações da JFL.
